Imate družinsko hišo, v kateri je več stanovanj in želite urediti lastništvo teh stanovanj? Potem še zdaleč niste edini. V zadnjem času se vedno več ljudi obrača na nas s to težavo, zato smo se skupaj z geodetskim podjetjem GEOGRAD odločili, da napišemo kratka navodila, ki vam bodo razjasnila postopek vzpostavitve etažne lastnine na vaši hiši oz. kot se temu uradno reče: postopek vzpostavitve etažne lastnine na večstanovanjski stavbi.
S postopkom urejanja etažne lastnine se jasno določi, kdo je lastnik katerega stanovanja v večstanovanjski hiši.
Etažna lastnina je pravni postopek, s katerim se posameznikom določa lastništvo na točno določenem in odmerjenem delu stavbe ter vpis te delitve v kataster stavb in zemljiško knjigo. S tem postopkom se podrobno določijo pravice in obveznosti lastnikov delov stavbe (delitev stroškov, način vzdrževanja skupnih delov ... ).
Kako postopek poteka, kakšni so stroški in katere so pasti, na katere morate biti pozorni?
POSTOPEK VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE
Postopek etažne lastnine je odvisen od izhodiščnega statusa vpisov v katastru stavb in zemljiški knjigi.
1. Geodet izmeri stavbo in izdela etažni načrt oz. elaborat za vpis stavbe v kataster stavb
V tej fazi se izvedejo geodetske storitve, ki so potrebne, da se etažna delitev stavbe celovito vpiše v kataster stavb, ki ga vodi Geodetska uprava RS (GURS). Na podlagi etažnega načrta geodet izdela predpisane elaborate, ki so podlaga za vpis etažne delitve in stavbe v kataster stavb.
V primeru, ko želimo evidentirati stavbo z več deli in je bila ta zgrajena po letu 2003, je potrebno geodetskemu elaboratu predložiti kopijo gradbenega dovoljenja, iz katerega je razvidno, da je bilo le-to izdano za stavbo z več posameznimi deli (dvostanovanjska hiša, tristanovanjska hiša ali več...). Sicer elaborata za vpis stanovanjske stavbe z več posameznimi deli v kataster stavb ni možno vložiti na GURS. Za poslovne ali poslovno-stanovanjske stavbe to določilo namreč ne velja.
2. Geodet elaborat vloži na pristojno geodetsko upravo, le-ta pa izda sklep o vpisu stavbe v kataster stavb
Po tem, ko sklep o vpisu stavbe postane pravnomočen, je stavba z vsemi posameznimi deli (stanovanja, kurilnice, kleti, stopnišča ... ) uradno vpisana v kataster stavb. Posamezni deli stavbe dobijo identifikacijske številke. S tem pa postopek za vas še ni končan. Razdelili ste dele stavbe, lastnik vseh delov stavbe pa je še vedno isti kot prej.
3. Sklenitev sporazuma ali akta o ustanovitvi etažne lastnine za vpis v zemljiško knjigo
Po pravnomočnosti sklepa Geodetske uprave RS nastopi drugi sklop, ki zajema pravne storitve. V tej fazi trenutni lastnik ali več obstoječih lastnikov sklenejo ustrezen sporazum, ki je pravna podlaga za vzpostavitev etažne lastnine stavbe in vknjižbo lastninske pravice na posameznih stanovanjih (t.i. delih stavbe) v zemljiško knjigo.
4. Podpis in overitev sporazuma pri notarju
Podpisniki sporazuma, torej zemljiškoknjižni lastniki, sporazum podpišejo in podpis overijo pri notarju. Notar pripravi zemljiškoknjižni predlog in ga vloži na zemljiško knjigo.
5. Okrajno sodišče, oddelek zemljiške knjige, izda sklep o vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo
S tem sklepom se vpišejo vsi posamezni deli stavbe z identifikacijsko številko, ki jo je določila Geodetska Uprava RS, lastniki teh delov stavbe ter solastniški deleži na skupnih delih stavbe. Etažna lastnina je s tem formalno vzpostavljena.
Na tej točki je potrebno opozoriti, da etažiranje enodružinske hiše, v kateri se nahaja večje število stanovanj, ne pomeni legalizacije stavbe v večstanovanjski objekt.
Prav tako je potrebno vedeti, da z novim gradbenim zakonom (GZ, Uradni list št. 61/2017) vedno več bank pri odobritvi hipotekarnega kredita, kjer stranka zastavi stanovanje v večstanovanjski hiši, zahteva od stranke gradbeno dovoljenje, na podlagi katerega preveri ali je stavba zgrajena v skladu z njim in prostorskimi akti, ki veljajo za območje na katerem stavba stoji. V primeru, da je gradbeno dovoljenje izdano za enodružinsko hišo, v njej pa se nahajata dve ali več stanovanjskih enot, stranki kredita ne bodo odobrili.
S tem se zoži krog kupcev stanovanj v taki stavbi, saj tako stanovanje lahko kupi le stranka z gotovino, ki je pripravljena sprejeti dejstvo, da stavba ni zgrajena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. Obstaja pa možnost, da stranka najde banko, ki ji gradbenega dovoljenja ne bo potrebno prilagati in bo banka odobrila kredit na podlagi načela zaupanja v zemljiško knjigo, kjer je vpisan posamezen del stavbe.
Ali ste vedeli, da lahko kadarkoli sami in to popolnoma brezplačno, preverite pravno stanje vaše nepremičnine? Navodila najdete tukaj.
CENA IN TRAJANJE POSTOPKA VZPOSTAVITVE ETAŽNE LASTNINE
Na ceno postopkov vplivajo razlicni dejavniki, predvsem velikost stavbe in morebitne pravne posebnosti v zvezi z nepremičnino. Za delitev družinske hiše na več stanovanj in pripadajočega zemljišča se cena celotnega postopka običajno giblje med 700 in 1200 evri.
Postopki za ureditev etažne lastnine v družinski hiši navadno trajajo 3-5 mesecev, kar je v večini odvisno od GURS, zemljiške knjige in časa, ki ga potrebujejo udeleženci postopka, da se opredelijo o elaboratu geodeta in sporazumu o medsebojnih razmerjih in delitvi solastnine v etažno lastnino.
PASTI, NA KATERE MORATE BITI POZORNI
Nesoglasja med solastniki hiše so najpogostejši vzrok za oviranje postopka vpisa v zemljiško knjigo.
Nestrinjanje ali pasivnost enega od solastnikov
Za vpis stavbe v kataster stavb in izdelavo sporazuma o oblikovanju etažne lastnine je potrebno 100% soglasje vseh zemljiškoknjižnih lastnikov stavbe. V primeru, da soglasja ni, ali pa je kdo od udeležencev pasiven, lahko etažni lastnik, ki želi urediti pravno stanje nepremičnine, sam oz. preko zastopnika na pristojno nepravdno sodišče vložiti predlog za razdelitev solastnine in določitev pripadajočega zemljišča.
Davek na promet z nepremičninami
Če kateri izmed solastnikov dobi na podlagi dejanske razdelitve stavbe večjo površino, kot jo je predstavljal prvotni solastniški delež, se razlika v velikosti površine davčno šteje kot novo pridobljena nepremičnina, zaradi česar mu davčna uprava za razliko kvadrature odmeri davek na promet nepremičnin.
Urejenost enot v stavbi
Pri geodetskih delih je potrebno biti pozoren, do so posamezne enote v manjših stavbah urejene in odmerjene tako, da je možno ločeno lastništvo in uporaba — pri tem je posebej pomembno, da se lastniki opredelijo do posameznih enot. Na ta način geodet z identifikacijsko številko ločeno označi stopnišče, kurilnico, vhod v stavbo..., ter odmeri skupno pripadajoče zemljišče.
Želite tudi vi urediti lastništvo posameznih delov hiše? Kontaktirajte nas in z veseljem vam odgovorimo na vsa vprašanja.
Ta članek je bil nazadnje posodobljen 04.11.2018.