Kadar se prenos lastništva pripadajočega zemljišča ne more urediti soglasno, se danes določitev pripadajočega zemljišča k več stanovanjskim stavbam ureja z nepravdnim postopkom ZVEtL-1.
Že nekaj časa je aktualno vprašanje, kakšen obseg zemljišča pripada večstanovanjski stavbi, saj etažni lastniki večinoma niso zemljiškoknjižni lastniki teh zemljišč, ne glede na to, da jih že ves čas uporabljajo in jih imajo za svoja. Tako na primer parkirišča pred bloki, ki jih stanovalci uporabljajo že leta, ali pa otroška igrala in zelene površine namenjene rekreaciji, druženju in počitku, še vedno ležijo na parcelah, ki po stanju zemljiške knjige niso v lasti etažnih lastnikov, temveč so njihovi lastniki občina, (propadla) gradbena podjetja, ali celo država in mnogi drugi. Razlogi za to so v naši burni zgodovini, saj so se vmes menjali režimi, države, zakoni in se s to problematiko niso ukvarjali, zato je potrebno zadeve urediti čim prej.
Lastniki “vaših” parkišč pred blokom in zelenih površin ter igral so v veliki meri še vedno občina, gradbena podjetja, država ali kdo drug.
V spodnjem besedilu je opisano:
Kako se ta problem rešuje danes?
Za katera zeljišča se lahko borite?
Kako se lahko uredi prenos lastništva brezplačno?
Kakšen je sodni postopek?
Kako izgledajo primeri v praksi?
Primer 1: Tlakovane površine pred stavbo
Pločnik nesporno predstavlja javno površino, kako pa se bo sodišče odločilo glede tlakovane ploščadi pred stavbo?
Ali bo po sklepu sodišča le ta pripadala stanovalcem, ki jo vzdržujejo in so nanjo postavili cvetlične lonce, ter po potrebi menjajo tlakovce, bo znano po pregledu zgodovinske dokumentacije in izdelavi izvedeniškega mnenja.
Danes je ta problem rešljiv z nepravdnim postopkom po določilih zakona ZVEtL-1 (Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur.l. RS št. 34/2017), ko sodišče s pomočjo izvedenca urbanistične stroke, ob upoštevanju prostorskih aktov, upravnih dovoljenj ter pretekle rabe zemljišča, kot pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ter zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe in brez tega stavba ne more funkcionirati oziroma določi skupno pripadajoče zemljišče več stavbam v naselju.
Pripadajoče zemljišče sodišče lahko določi tudi na drugih zemljiških parcelah, če so te nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, in če to ne posega v pravice tretjih oseb, ki so na takih zemljiških parcelah pridobile pravice v dobri veri.
Postopki za določitev pripadajočih zemljišč so množično v teku. To velja zlasti za zemljišča, ki so v lasti občin, propadlih gradbenih podjetij, zaprtih tovarn, inštitutov ali pa neznanih fizičnih lastnikov.
Kaj pomeni, da je zemljišče neposredno namenjeno za rabo stavbe?
Za zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe se šteje tisto, ki je bilo kot tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče. Če pripadajočega zemljišča na tak način ni mogoče ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera, pri čemer upošteva zlasti:
ali zemljišče predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in podobno,
preteklo redno rabo zemljišča in
merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času gradnje za območje na katerem zemljišče leži in o katerem sodišče odloča danes.
Primer 2: Zelenica okoli bloka
Zelenica desno od rumene pike (parc.št. 982/7) je predmet določitve obsega pripadajočega zemljišča. Verjetno bo odločeno, da se zemljišče deli po središčnici (rumena črta) med stavbama, tako bo en del pripadel eni, drug pa drugi stavbi.
V času družbene lastnine pojem »pripadajoče zemljišče« za večstanovanjske stavbe, ki so se v tistih časih pospešeno gradile, še ni bil aktualen, uporabljal se je izraz funkcionalno zemljišče stavbe, ki pa v večini ni bilo točno določeno in odmerjeno in posledično ni bilo vpisano v javne evidence zemljiške knjige.
ZVEtL in ZVEtL-1 ne vsebujeta novih materialnopravnih pravil in tudi ne določata novih pravic posameznikov, temveč le omogočata, da se že pridobljene pravice
zavarujejo in evidentirajo v nepremičninske evidence.
Najprej poskusite urediti brezplačen prenos lastništva
V vsakem primeru se stanovalcem predlaga, naj najprej sami oziroma preko svojega upravnika pristopijo k zemljiškoknjižnemu lastniku in skušajo primer rešiti sporazumno in brezplačno, saj so za pripadajoče zemljišče plačali že ob nakupu stanovanja, prav tako sodni postopki niso brezplačni, poleg vsega pa so zaradi velikega števila udeležencev tudi dolgotrajni.
Kljub temu pa imajo zemljiškoknjižni lastniki pripadajočih zemljišč včasih drugačne interese in lastninske pravice ne želijo prenesti sporazumno, bodisi ga sploh ne želijo prenesti ali pa želijo plačilo kupnine. V tem primeru imajo etažni lastniki možnost, da pri pristojnem sodišču predlagajo določitev pripadajočega zemljišča po zakonu ZVEtL-1.
Pripadajoče zemljišče in sodna praksa
Praviloma so postopki pred sodiščem precej nežni in daleč od filmskega napenjanja mišic med dvema odvetnikoma v sodni dvorani pred poroto. Gre za nepravdni postopek, kar pomeni, da so predlagatelji oziroma udeleženci postopka odločitev prepustili sodišču, ker nimajo orodja s katerim bi dosegli zamejitev območja, ki jim pripada. Ne gre za klasično slovensko prerekanje »moje – tvoje«, saj je najprej imenovan izvedenec urbanist, ki pripravi obsežno poročilo o zgodovini in statusu zemljišč, poišče vse akte, v katerih bi bilo v posameznem primeru lahko že opredeljeno pripadajoče zemljišče k stavbi v vplivnem območju, prostorske akte, upravna dovoljenja, ter na osnovi vsega tega predlaga obseg pripadajoče zemljišče. Nato sledi še izvedenec geodet, da vse skupaj odmeri in izdela elaborat za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru.
Primer 3: Parkirišča ob stavbah
Parcela 200/47 (zelenica ob stavbah) predstavlja skupno pripadajoče zemljišče vsem štirim stavbam. Parcela 200/99 predstavlja pločnik in s tem javno pot čez sosesko. Parcela 200/50 predstavlja parkirišče za katero bo verjetno odločeno, da pripada stanovalcem teh 4-ih stavb, ki so na sliki, v določenih primerih sodišče odloči, da pripada obmojče parkirnih mest celotni soseski v kolikor se izkaže, da druge stavbe v naselju nimajo določenih parkirnih mest.
Nemalokrat so etažni lastniki precej samozavestni pri tem, kaj jim pripada, toda sodišče upošteva prav vse. Kdo je obrezoval drevesa (stanovalci ali občina), kdo hodi čez sosesko (le stanovalci ali gre za javno pot), kdo stepa preproge na kovinskih nosilcih (le en vhod ali cela soseska), kdo je zamenjal tlakovce na ploščadi, kdo je zasadil živo mejo in kdaj, kje je dostop do zaklonišča, kdo in kdaj je postavil garažo oz. nadstrešek, od kdaj je na parceli trafika, kiosk, ali so za to izdana dovoljenja, …
Obseg pripadajočega zemljišča, ki ga v takih postopkih določi sodišče je običajno manjši, kot bi želeli stanovalci, predvsem pa le redko pridobijo tudi več parkirnih mest, kot je bil minimum tistega časa.
Pri določanju obsega zemljišča se upošteva vse, celo kdo je obrezoval drevesa ali stepal preprogo na kovinskih nosilcih.
Ločiti je potrebno tudi med individualnim pripadajočim zemljiščem, ki pripade le eni večstanovanjski stavbi in skupnim pripadajočim zemljiščem, ki lahko pripadejo več stavbam v soseski. To so na primer igrala, smetarnica, prostor za stepanje preprog, parkirišče…
Sama že vrsto let vlagam nepravdne predloge po zakonu ZVEtL in preko upravnikov večstanovanjskih stavb zastopam etažne lastnike pred sodiščem tako v postopkih določitve pripadajočega zemljišča k stavbi, kot v postopkih dokončanja etažne lastnine na stavbi kot celoti, z vpisom vseh njenih posameznih delov, splošnih skupnih delov in posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na teh skupnih delih. Naše reference si lahko ogledate tukaj.
Za konkretne informacije glede vašega primera nam lahko pišete na naslov klavdija.susnjara@arkada-resitve.si ali pa nas pokličete na številko 030 311 305.
Prav tako vam lahko BREZPLAČNO NAREDIMO PREGLED STANJA VAŠEGA ZEMLJIŠČA ALI STAVBE in vam pojasnimo, česa nimate urejenega v skladu z zakonom, ter na vašo željo posredujemo ponudbo za izvedbo vseh potrebnih del.